深圳第三批集中供地揽金106亿,深圳地铁贡献过半

2022-09-28 13:51:00 来源: 网络    阅读量:19473    

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深圳2022年第三批集中供地收官。

9月28日下午,深圳第三批集中供地结果出炉,推出的7宗地块中,一宗光明地块由于无人报名而流拍,4宗底价成交,2宗达到最高限价成交,总土拍金额达到106.38亿元,总成交建筑面积达110.65万平方米。

从拿地房企来看,此次土拍继续延续了央企、国企包揽的局面,深圳地铁以底价拿下坪山区三宗地块,总拿地金额达60.38亿元,是本次土拍中拿地宗数以及拿地金额最高的企业。

招商蛇口以15亿元底价拿下龙华一宗地块,华润置地以最高限价27.5亿元+竞配建1600平米保障住房拿下宝安地块,东方资产旗下深圳市坂腾发展有限公司以3.47亿元最高限价+竞配建1.56万平方米保障性住房最高限制面积拿下龙华一地块。

中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦对界面新闻表示,因为限制条件比较多,加上当前市场行情,参与竞投还是以国央企为主,一方面是支撑房地产市场,另一方面是对保障性租赁住房建设的支持,在进行商业行为的同时,更多的履行社会责任。

近些年深圳地铁加大了拿地规模,去年11月深圳第三批集中供地中,深圳地铁也以178.51亿元总价拿下5宗地块。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,深圳地铁拿地增加,一方面与地块有关,此次有地块是上盖综合开发。同时,近期广州地铁、杭州地铁等都有大规模拿地的案例。

他进一步表示,地铁集团越来越成为地方土地市场的生力军。一方面,区域综合开发越来越成为土地出让的重点;另一方面,热点城市地铁进入大规模开发阶段,房地产给地铁建设输血,已经成为地铁开发的主要支撑;再次,国企或政府平台中,地铁的实力相对雄厚,生地拿下,地铁开通后卖房子,溢价比较高。

深圳第三批集中供地挂牌的7宗地块未有南山、福田等核心区域,包括宝安1宗、龙华2宗、光明1宗地、坪山3宗地,总土地面积49.51万平方米,总建筑面积122.10万平方米,挂牌起始价合计117.97亿元。

从供地数量来看,此次土拍延续了多批次供地,每一批供地数量减少的原则。李宇嘉表示,此次土拍延续了今年以来“多批供应、小步快跑”的供地原则,与当前开发商整体拿地信心较弱,减少供地数量以提振市场信心有关。

尽管楼市仍未复苏,但深圳此番土拍仍然延续了此前严格的土拍规则,坚持房地联动,明确普通商品住房的最高销售限价,继续沿用“三限双竞+摇号”的方式挂牌出让,初始建设公共住房、竞价达到地价最高溢价后竞建设保障性租赁住房。

不过与前两批次相比,初始建设的公共住房类型除了保障性租赁住房、公共租赁住房外,还增加了安居型商品房。

李宇嘉表示,无偿移交政府的公共租赁住房和企业自持的保障性租赁住房占比在20%-30%之间。既满足了二次房改要求的公共住房规模,又适当调整这一比例,再加上达到保租房自持高限后摇号,以及增加安居房这个公共住房品种的规模,这些都是给开发商让利。

为提升房企的拿地热情,深圳还调高了部分地块的最高销售限价,以扩大房企的盈利空间。

具体来看,销售限价上调幅度最大的是光明马田A629-1340宗地,该地块位于六号线薯田埔站附近,限价4.72万/平方米,比去年同片区地块的最高限价上涨了约5000元/平方米。尽管如此,谨慎拿地的房企还是不为此买单。

上调最高销售限价的还有两宗位于坪山坑梓街道的地块,均比去年同区域出让的地块上涨1100元/平方米,最高销售均价达3.53万元/平方米;宝安福海地块比去年限价上涨2250元/平方米,最高销售均价达到约4.8万元/平方米。

宝安福海地块的总建筑面积约为13万平方米,挂牌起始价约为24亿元,需初始建设无偿移交政府的公共租赁住房建筑面积达到1.14万平方米。

若以华润置地最终的27.5亿元+竞配建1600平米保障住房拿地成本计算,该地块可售楼面价约为2.35万元/平方米,参照4.8万元/平方米的最高销售均价,还是具有可观的盈利空间。

本次土拍中,竞争最为激烈的当属龙华A922-0824宗地,共有9家房企参与竞拍,最终由深圳市坂腾发展有限公司摇得。

该地块体量不大,总建筑面积只有约5.5万平方米,且住宅部分拟建设成为安居型商品房,平均销售价格不高于2.68万元/平方米。

处于同一片区的龙华福城A922-0823地块的销售限价则达到为5.36万元/平方米,为本次土拍最高限价地块。该地块总建筑面积约为9.5万平方米,起拍价约为15亿元,最终由招商蛇口以底价拿下 。

李宇嘉指出,深圳土地的公共属性越来越强,这是从高位回归理性,也是房地产回归公共服务融资,与区域开发、轨道开发协同发展的表现,更是地产和实体经济良性循环的表现。

土地市场回归理性,并通过限定房价,引导预期,为后续房价稳定奠定基础。深圳出让土地时就限定了未来房价的水平,具有价格锚定效应,引导市场价格向锚定价格靠拢。


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